2005年以来，我们围绕社区物业管理中的热点难点和居民群众关心的问题进行试点探索，进一步发挥基层党组织在协调业委会与物业关系中的作用，进一步构建和完善居民区党组织、物业、业委会“三位一体”的工作机制，初步形成了在社区党工委统一领导和协调下的，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业委会、物业公司和社区党员群众共同参与的工作合力和良性互动局面，使党建工作找到了服务居民群众的新抓手，党建工作领域得到新拓展。

一、统一思想，提高认识

    我们在内部狠抓思想认识的提高，通过召开内部研讨会，要求局相关科室部门从构建和谐社会，夯实党的执政基础的高度，增强推进社区物业管理党建联建工作的责任感和使命感，提高工作自觉性，发挥主观能动性。同时，我局还积极走访街道居委、物业公司、业委会，宣传社区物业党建联建工作，听取意见和建议。经过努力，各方面充分认识到开展社区物业管理党建联建，不仅是“条”上的任务，也是“块”上的职责。社区物业党建是新形势下提高物业服务水平、推进和谐社区建设的有效载体，要条块联动把这项工作抓实、抓好、抓出成效，使党建联建工作更好地服务群众、服务社会。

二、立足调研，对症下药

    社区物业管理党建联建工作的基础在社区。为了解试点社区物业管理党建工作的基本现状，切实掌握第一手资料，我们设计了《曹杨社区物业管理党建工作调查表》，对社区内物业管理企业中的党组织设置情况、党员分布情况以及党组织和党员发挥作用的情况进行调查摸底。同时，深入到其他街道镇，了解居委会、物业企业以及业委会在小区管理工作中相互支持配合的特色经验和好的做法。我们还同曹杨社区党工委一起，多次召开居委会、物业企业负责人、业委会主任座谈会，倾听大家对社区物业管理党建联建工作的意见和建议，在此基础上进行专题分析，针对存在矛盾寻找对策，为试点工作的顺利开展奠定了基础。

三、由点及面，全面覆盖

    2005年5月，市房地资源局党委、曹杨综合党委和我局在充分调研的基础上，召开了“凝聚、覆盖——曹杨社区物业管理党建工作推进会”，组织上海多元物业有限公司等9家物业管理企业与所在社区的居民区党支部签订了“党建共建、文明共创”的“双结对”协议书，正式启动曹杨社区物业管理党建联建工作。2005年11月，在总结第一批结对共建经验基础上，曹杨社区进一步扩大试点范围，组织20个居民区党总（支）部同物业公司签订了共建协议，曹杨社区物业管理党建联建工作做到了全覆盖。通过结对共创活动，基本建立了社区党建与物业管理的良性互动机制，使地区党组织“块”的资源得到了充分发挥。

四、整合资源，齐抓共管

    在试点过程中碰到一些问题和难点，我们通过整合多方资源，积极探索解决方案。比如，针对如何加强党组织的设置和理顺党员组织关系问题，市局组织处、区委组织部、曹杨社区党工委与我们一起进行探讨抓手，探索建立联合党支部、派驻党建联络员等不同的组织形式，以及企业聘用人员中党员管理隶属居民区党组织的模式。又如，针对西部集团党组织比较健全和完善，同时又是全区物业管理产业最多的现状，进一步统一思想认识，与西部集团共同探索物业管理企业党组织纳入双重管理的途径和提高物业管理处党员的覆盖率，不断夯实社区物业管理党建联建工作的基础。2005年以来，先后有闵行、长宁等房地局来我局调研社区物业管理党建联建工作，通过与兄弟区局的深入交流，进一步开拓了我们的视野，创新了我们的思路，丰富了我们的工作内涵。

    经过两年多的实践，社区物业管理党建联建目前已全面深化推进。下一阶段，我们将进一步聚焦重点，积极探索，加大力度，全面加强社区物业管理党建联建工作。

    一是抓深化。按照2005年曹杨社区居民区党组织与物业管理单位签订的结对共建协议内容，在进一步提高认识，统一思想的基础上，继续强化落实，务求实效。聚焦重点，关注民生，努力把社区物业管理党建联建工作与实施住宅小区综合管理三年行动计划有机结合起来，通过综合管理，有效解决物业管理中的顽症难题，提高市民居住生活质量。建立沟通、联系和协调的工作机制，切实发挥房地办事处在物业公司、居委会、业委会之间的桥梁作用，力争在第一时间解决老百姓的“急、难、愁”问题，尽可能地把物业管理引发的各类矛盾化解在萌芽状态。总结曹杨社区深化试点中好的经验和做法，不断在全区加以推广。

    二是抓调研。针对社区物业管理党建组织架构问题，继续探索物业管理企业、居委会、业委会、居民区党组织、行业主管部门以及社区党工委之间的良性互动框架，在充分发挥各自职能的基础上，着重突出社区党工委的领导核心地位、主管部门的指导监管职能和居民区党组织的协调整合作用。针对物业管理企业党员发挥的作用制度保障问题，进一步探索物业企业党员的双重管理模式。即：物业公司党员既接受上级公司党组织的领导，又按照属地管理的原则，接受居民区党组织的领导，逐步建立起党员双向联系、双向服务、双向反馈机制。针对业委会的建设和业主党员作用的发挥问题，将根据现有的法律法规，对业主委员会组成人员的推荐、业委会的职责和发挥作用等方面，认真总结曹杨社区党工委深化试点的经验，为解决物业管理的这一“难题”走出一条路来。

    三是抓推进。在完善管理体制方面，进一步完善综合管理机制、联动共建机制、激励动员机制以及考核监督机制。按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的工作要求，充分发挥社区党组织的综合协调作用，将住宅小区综合管理纳入到社区统一管理的范畴，进一步理顺小区综合管理体制。按照“条块结合、属地管理”的物业管理体制，建立由街道镇、居委会、业委会、物业公司、房地办等共同参加的党建联建联席会议制度，共同探讨社区物业管理中的难点、热点问题，形成信息互通、资源共享、多方参与、齐抓共管的党建工作网络，积极解决涉及居民群众利益的各种问题，促进社区物业整体服务水平的提高。加强对物业管理企业的动员、宣传和激励，进一步提高物业管理企业主动参与社区党建工作的积极性，引导物业管理企业主动争取社区党组织在工作上的指导和支持，紧紧依靠社区党组织，协调解决小区管理中的各种矛盾和业主的纠纷。研究制定较为科学的社区物业管理党建工作评价体系，把社区物业管理党建联建工作情况，作为局属各房地办事处年度目标考核的重要内容，并建立相应的考核评估和奖惩机制。

    在深化行业监管方面，进一步加强对物业管理企业的资质认定，强化对物业管理企业的日常监督，加强党的工作对广大业主的渗透。完善市场准入机制，树立一批资质高、品质好，服务优、实力强的物业骨干单位，在行业中发挥示范带头作用。督促物业管理企业加强自身建设；建立健全行业培训机制，强化职业知识和技能培训，提高物业管理从业人员的工作能力。同时，围绕“维修不及时、收费不规范、服务不到位”等顽症，以及行业中出现的新情况和新问题，继续深入开展行风检查，发现问题及时督促整改，并加强对整改情况的回访监督，不断规范物业管理企业的服务行为。在业委会中，对有条件的建立党支部，无条件的建立党小组，或采取委派党建联络员方式，加强党的领导和工作渗透，更好地发挥党组织的政治领导作用，切实强化党组织的政治领导。